Các dự án tại Đồng Nai như đất nền alibaba an phước và chung cư E-home của Nam Long ADC, cụm chung cư Thái An của Địa ốc Đất Lành, chung cư The Era Town, căn hộ Tecco Tower... hay ở Hà Nội nằm trên khu vực đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn kéo dài như Lê Văn Lương Residentials, Dương Nội (Hoài Đức), Xa La (Hà Đông)… đều nằm trong phân khúc nhà cho người thu nhập trung bình với mức giá từ 800 triệu tới hơn 1 tỷ đồng mỗi căn.


Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết, do cung cầu lệch pha, căn hộ cao cấp dư thừa nên nhiều doanh nghiệp, kể cả nước ngoài lâu nay thường đầu tư nhà cao cấp, dần chuyển sang các sản phẩm giá trung bình để tăng tính thanh khoản, thu hồi vốn nhanh. Thậm chí nhiều dự án căn hộ giá trung bình đơn giá thấp nhưng diện tích lớn cũng phải giảm diện tích để giá bán được giảm theo.

Cùng chung quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Cen Group, cho rằng căn hộ cho người thu nhập trung bình là phân khúc có nhu cầu thực sự bởi giá alibaba an phước phù hợp với đại đa số người dân. Bên cạnh đó, sự chuyển dịch của nhà đầu tư thứ cấp từ phân khúc cao cấp sang trung bình cũng góp phần hâm nóng thị trường này.

Nhưng hiện những dự án này hầu hết đều gặp khó khăn khi thị trường bất động sản nói chung gần như "đóng băng", kéo theo nhiều rủi ro vì nhà bán không được, thanh khoản chậm, thậm chí 5-7 năm mới bán hết một dự án. Từ đó vốn bỏ ra để xây dựng bị tồn đọng, khó xoay chuyển. Trong khi đó, mỗi dự án nhà ở trung bình chỉ mất thời gian xây dựng 2-3 năm nên chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh.

Thống kê của Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành tại thị trường TP HCM cho thấy hiện các căn hộ được giao dịch nhiều trên thị trường thường có giá dao động từ 500 triệu đồng đến 5 tỷ đồng, nhưng trong đó, căn hộ dưới 1 tỷ đồng (khoảng 15 triệu đồng mỗi m2) chiếm khoảng 80% các giao dịch.

Sự chuyển hướng ngoài lý do nhà cao cấp đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn tài chính lớn trong khi các ngân hàng đang siết chặt cho vay mua nhà và Lãi suất cao còn có nguyên nhân từ Nghị định 71 của Chính phủ (hiệu lực từ 8/8/2010). Theo nghị định này, điều khoản "Nghiêm cấm nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán với khách hàng" đã khiến các nhà đầu tư khó lướt sóng như trước.

Hơn nữa, từ khi thị trường bất động sản bắt đầu trở thành xu hướng đầu tư ở Việt Nam thì đa số chủ đầu tư đều nhắm vào đối tượng người có thu nhập cao với những sản phẩm căn hộ cao cấp, vị trí đẹp, gần trung tâm thành phố, môi trường tiện ích.

Ông Đặng Văn Thạnh, một chuyên gia bất động sản tại TP HCM, cho rằng những sản phẩm này có giá thành phù hợp với đa số người dân là do các chủ đầu tư không tập trung quá cầu kỳ vào nội thất, diện tích nhà nhỏ, đất rẻ vì chủ yếu xây dựng chung cư ở các vùng ven mới mở rộng, quỹ đất còn nhiều nên chi phí ban đầu như bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng thấp, thuế sử dụng thấp.

Chẳng hạn như dự án khu dân cư Kỷ nguyên – The Era Town 240 căn hộ block B1. Đây là dự án nằm tại khu đô thị mới ở quận 7, TP HCM, gần Phú Mỹ Hưng, trên trục đường chính Nguyễn Lương Bằng, kết nối quận 1, quận 4, Nhà Bè. Với tổng diện tích hơn 11 ha, mật độ xây dựng 32,5%, còn lại là hệ thống giao thông, hồ bơi, trung tâm thương mại và công viên ven sông...

Không tăng nhiều như Dự án Huy Hoàng, nhưng giá của một số dự án khác tại quận 2 như Thế Kỷ 21, Cụm 1, Công nghiệp Sài Gòn… cũng đồng loạt tăng kể từ đầu năm đến nay. “Có sự chênh lệch khá lớn về giá tại các dự án đất nền tại quận 2”, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real nói và dẫn chứng, cùng một con đường rộng 40 m trải dài các dự án Huy Hoàng, Đá Bình Dương, Phú Nhuận…, nhưng giá đất dự án Đá Bình Dương, Phú Nhuận chỉ từ 65 đến 70 triệu đồng/m2.

Không chỉ có quận 2, mà tại quận 9, quận 7, giá đất nền của nhiều dự án cũng tăng từ 1 đến 3 triệu đồng/m2 so với đầu năm. Tuy nhiên, có một thực tế là, giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Lý giải hiện tượng này, ông Nguyễn Huy, nhân viên một văn phòng môi giới bất động sản tại quận 9 cho biết, những người rao bán đất nền hiện tại chủ yếu là để thăm dò thị trường, nên khi có khách hỏi mua, họ lại đưa ra mức giá cao hơn, vì vậy không có nhiều giao dịch thành công.

Trái ngược với diễn biến khá trầm lắng tại phân khúc căn hộ, thị trường đất nền ở TP.HCM gần đây được nhà đầu tư quan tâm khá nhiều, đặc biệt là đối với các dự án mới. Ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Nhà Việt Nam cho biết, thực tế này nằm ngoài dự đoán của ông. Đầu tháng 3, Nhà Việt Nam chính thức chào bán 68 nền đất thuộc Dự án Trường Thạnh ở quận 9, với mức giá trung bình 10 triệu đồng/m2. Theo kế hoạch, Nhà Việt Nam sẽ bán số nền đất này trong 6 tháng, nhưng mới đến ngày 31/5, nghĩa là chưa đến 1 tháng, toàn bộ sản phẩm của Dự án đã được khách hàng mua sạch.