Thị trường từ chỗ khu vực cao cấp rất phát triển gắn với đầu cơ bây giờ phải chuyển sang khu vực ấn độ dương giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của người lao động.


Việc này về phương hướng có vẻ dễ , vì quốc gia đã chỉ rõ , mà tiêu biểu là Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 bằng Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ vào tháng 11-2011… Như thế mâu thuẫn nằm ở đâu , nghịch lý nằm ở đâu?


rỏ rành đang có sự lệch pha giữa chủ đầu tư dự án golden center city và người mua. Những khu cư xá đã hình thành , chủ đầu tư đã hạ giá , thậm chí đến 30% và chẳng thể hạ thêm được nữa , hạ nữa là lỗ. Thế nhưng người tiêu dùng lại tuy rằng mất vẫn chưa đủ , mức giá còn quá cao.


Chủ đầu tư đưa ra giá nhà 15 triệu/m 2 , người tiêu dùng tuy rằng mức giá hợp lý chỉ 8 triệu đồng/m 2 . Sự tình là phải xử lí chống đối này tái cấu trúc mới có hiệu quả.


Theo tôi , chủ đầu tư đưa ra mức giá trên cũng có lí. Thứ nhất , vì thời kì dài họ làm ra các khu chung cư để phục vụ người ốm cho đầu cơ nên không để ý nhìn đến giá thành. Chi phí huy động vốn thế nào cũng chấp thuận , thậm chí vay thương mại với mức lãi suất 20-25% để đưa vào đầu tư BĐS.


Điều này dẫn đến thực tiễn chỉ có NHTM hoạt động còn các quỹ đầu tư không thể xuất hiện để tranh đua với nhau , do chủ đầu tư không thèm tính đến phí tổn huy động vốn. Thứ hai , phí quản lý họ cũng không cần tính , công ty có lên đến hàng nghìn người cũng không sao , rồi công nghệ xây dựng , nguyên liệu xây dựng làm sao cho giảm giá thành cũng không để ý tính.


Bởi có tăng giá thêm một tí cũng Không quan hệ , hàng ra bao lăm đầu cơ ôm hết bấy nhiêu. Thứ ba , trong quá trình thi công , chủ đầu tư phải như một khoản rất lớn cho “phí bôi trơn” qua vô vàn tầng nấc.


Và nghiễm nhiên họ phải tăng giá lên để bù vào “chi phí bôi trơn” này. Chính bởi thế người tiêu dùng tính toán đưa ra mức giá xây dựng chỉ có 8 triệu đồng/m2 cũng đúng. Nghịch lý nằm ở đây , chống đối ích lợi nằm ở đây.


Thậm chí đã có những quan điểm ý là cho mua để tăng quỹ nhà cho thuê của TP. Tất thảy những thủ pháp ấy tôi cho là giải pháp để khắc phục xung đột đang kịch liệt ở đây. Cần phải “dọn” lại một lượng cung lớn nhưng giá cao ngất ngưởng trước đây để thịt thà có khả năng phát triển thăng bằng trở lại. Sự tình là , về chủ trương đúng nhưng thực hành nó như thế nào thì còn yêu cầu một quá trình định giá rất chặt chẽ.


Nếu mua đại trà với mức giá không cân nhắc có thể giải quyết được nhưng sẽ tiếp kiến làm méo mó thị trường đất nền bình dương. Quốc gia mua lại số lượng nhà “ế” vào thời khắc này là thích hợp để cứu thị trường , làm tốt quá trình tái cơ cấu , giúp cho các chủ đầu tư khỏi bị lao đao.


thực tế những chủ đầu tư “tay không bắt giặc” đã bị thị trường đào thải hoặc tự đào thải , còn lại các nhà đầu tư lớn , có vai trò đối với thị trường BĐS chúng tôi cần phải hỗ trợ. Nhưng làm như thế nào là cả một dấu hỏi lớn đặt ra. Quốc gia phải tương trợ cho cả chủ đầu tư và người mua.


- Nhưng như vậy cũng chỉ là thủ pháp tạm thời?


- trợ thời nhưng nó sẽ làm thị trường dịu đi. Các nhà đầu tư có khả năng tính đến các đề án đầu tư mới , tính toán giá thành đúng hơn , chắt chiu hơn và đúng trên nguyên tắc là hàng hóa càng rẻ thì người tiêu dùng càng chấp nhận. Từ đó có thời kì để tái cơ cấu. Bên cạnh đó , câu chuyện chống tham ô trong đầu tư phát triển đất cát quốc gia vẫn phải làm và cần làm mạnh.


đương nhiên chúng tôi chuyển đổi cơ chế không còn cơ chế quốc gia thu hồi đất đai đất nữa và cũng tăng vai trò quản trị tốt. Có sự tham gia của cộng đồng vào mọi quy trình tôi tin rằng câu chuyện phân tích minh bạch hóa thị trường BĐS sẽ dễ dàng hơn.

- Việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn nhà băng đã khiến cho “sức đề kháng” của nhiều doanh nghiệp yếu đi trong khi các quỹ đầu tư của chúng ta chưa có hoặc chưa đủ mạnh. Theo ông nên “giải” bài toán này như thế nào?


- Tôi luôn luôn nghe câu hỏi “bao giờ thị trường BĐS phục hồi?”. Chúng tôi có thể thấy là các chỉ số lạm phát đã xuống khá thấp. Đấy là một tính cách vui nhưng đặt ra một vấn đề lớn hơn là tính thanh khoản vào các NHTM bây giờ như thế nào.


Hay nói cách khác là sức của NHTM ngày nay là quá yếu. Theo ý chí của các nhà quản lý tiền tệ cố gắng từ quý I đến quý III năm nay sẽ giải quyết xong vấn đề thanh khoản yếu của các NHTM. Ví như giải quyết xong khả năng hạ lãi suất có khả năng xảy ra.


Khi đó chúng tôi phải dần dần giảm đi vai trò của NHTM , tăng vai trò các quỹ. Khi các nhà đầu tư tinh thần được huy động vốn bằng cách gì cho giảm phí tổn kiên cố họ có kinh nghiệm để biết là không thể chấp nhận tất cả mọi thứ phí mà họ phải cân nhắc huy động từ các quỹ.


- Bộ Xây dựng vừa cùng quan điểm hoặc suy nghĩ với ai đó với đề xuất của Hiệp hội BĐS về việc thành lập nhà băng Xây dựng và đã có đề xuất lên NHNN. Theo ông điều này sẽ tác động đến thị trường BĐS như thế nào?


- Tôi nghĩ không có vấn đề gì phải băn khoăn ở đây. Tuy nhiên , riêng gia cư tầng lớp và gia cư lương bổng thấp chúng ta phải tập trung vào 2 quỹ: quỹ tín thác BĐS và quỹ kiệm ước BĐS , nó sẽ hỗ trợ cho phân khúc này. Vay đầu tư nhà giá rẻ phải dùng cơ chế tài chính khác , chứ chẳng thể tính vào NHTM.


Có như thế thì chúng tôi mới thiết lập được mối giao tiếp rất cuộc giải trí lành mạnh giữa thị trường BĐS và thị trường đất nền chợ bến cát 2, không lo cái này kéo đổ cái kia. Mai sau chúng ta sẽ phải tính đến vai trò của các quỹ.