Dạo qua các sàn giao dịch BĐS , các trung tâm mua bán nhà đất vào dịp đầu năm đều nhận thấy sự đóng băng của thị trường đất nền bình dương. Đây là hiệu ứng đóng băng kéo dài từ những tháng cuối năm 2011 khi mà tính thanh khoản của thị trường quá yếu. Các nhà kinh doanh BĐS đã tung ra hàng loạt chiêu khuyến mãi hấp dẫn như hỗ trợ 17 - 20% lãi suất cho khách mua nhà , chiết khấu 5% - 10% và tặng tiền mặt , phôn di động , du lịch ngoại bang , 1 chỉ vàng SJC , vé máy bay khứ hồi Hà Nội - Đà Nẵng , TP. Hồ Chí Minh - Đà Nẵng , giá chiết khấu lên đến 8% cho người giao dịch sớm nhất… Khu dân cư Liên Chiểu của chủ đầu tư Tân Cường Thành ứng dụng biệt đãi khuyến mãi cực lớn: tặng 40 triệu đồng/lô cho khách hàng. Dự án Khu đô thị sinh thái Hòa Xuân cũng tung ra tiêu chuẩn khuyến mại quyến rũ khi mua đất nền được tặng fone di động Iphone 4 và 1 chuyến du lịch Singapore 4 ngày. Công ti BĐS điện năng miền Trung tung chiêu mở bán BĐS với giá 571 triệu đồng/lô nhưng giảm giá từ 3 - 5% cho khách hàng...

Theo các chủ đầu tư , nguyên do những khó khăn của thị trường BĐS được xác định do lãi suất trên thị trường vốn quá cao vì vậy thịt vốn không đảm nhận được vai trò tương trợ tài chính cho các nhà đầu tư thứ cấp cũng như những người mua để ở. Mặt khác , thị trường BĐS đã bị thổi giá lên cao trong những năm gần đây nên cần công khai giảm giá mạnh để kích cầu.


Năm 2012 , thị trường đất nền sẽ tiếp tục sửa đổi theo chiều hướng giảm giá. Tốc độ sắp xếp nhanh hay chậm sẽ phụ thuộc dồi dào vào động cơ của người mua và bán. Đây là nhận định của ông Trần Như Trung - Giám đốc Học hỏi và tham vấn công ty TNHH Savills Việt Nam. Ví như đất nền sửa đổi chậm thì thời gian hồi phục lâu , bởi thời gian sắp xếp sự tăng giá quá khứ thuộc các phân khúc khác. Biến diễn thị trường hiện rất khó dự đoán vì tất cả đều phụ thuộc vào định hướng chính sách của cơ quan quản lý. Nhiều khả năng quý 2 và 3 năm nay , tình hình sẽ khả quan hơn so với năm 2011. Một số chuyên gia nhận định , kiên cố bước đến năm sắp tới 2012 , các chủ đầu tư phải thay đổi theo hướng trong cùng một đề án phải làm thế nào để đáng được coi trọng gia tăng sản phẩm , đó mới là điều quan trọng. Còn ông Marc Townsend , tổng giám đốc công ti tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam thì cho rằng BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt. 2012 sẽ là năm đầy thách thức với giới kinh doanh BĐS.


Về chính sách quản lý của nhà nước , tổng trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết việc được Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn Chiến lược nhà quốc gia đến năm 2020 , tầm nhìn đến 2030 là cơ sở pháp lý quan yếu cho lĩnh vực phát triển gia cư , đặc biệt là gia cư tầng lớp trong thời gian tới. Bộ Xây dựng và chính quyền các Vùng đất đang xây dựng kế hoạch , định mức phát triển nhà ở , đặc biệt là kế hoạch. Trong năm 2012 cố gắng xây dựng tối thiểu 1 , 5 triệu m2 sàn ở từng lớp tại khu vực thành thị , phục vụ người ốm nhu cầu nhà ở của sinh viên , công nhân KCN , cán bộ , viên chức , lực lượng vũ trang và người có tiền lương thấp có có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về nhà. Hoàn thành tương trợ cho khoảng 66 nghìn hộ nghèo khó khăn về gia cư. Bộ Xây dựng cũng căng thẳng khai triển thực hiện Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6-12-2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Trong đó , một nhiệm vụ trọng tâm là tăng cường hơn nữa công tác quản lý , rà soát thị trường BĐS. Kiểm tra và đề nghị chủ đầu tư các đề án phát triển nhà ở đang triển khai thực hành nghiêm túc quy định dành 20% diện tích đất của dự án để xây dựng gia cư xã hội.


thực tiễn cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án đất nền chợ bến cát 2 chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20% , phần lớn số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài , trong đó có vốn vay từ các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng. Trong đó , vốn từ ngân hàng chiếm tỷ lệ đáng kể. Bởi vậy chỉ cần có sự thay đổi chính sách tiền tệ là thị trường địa ốc bị tác động lớn , tạo nên những cơn sốt hay đóng băng như đã từng xảy ra.


Khi đã có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , các cánh cửa để huy động vốn của các công ty bất động sản hầu như bị khép lại. Kênh ngân hàng không rót vốn vì chính sách thắt chặt tiền tệ , và bản thân nhiều ngân hàng đang nhức đầu trong việc thu hồi đất đai nợ từ các dự án bất động sản , đặc biệt là các đề án căn hộ nhà tập thể. Trong khi đó kênh bơm vốn cho đề án từ nguồn vốn của khách Kĩ sư dễ dàng như dĩ vãng vì giao dịch diễn ra cầm chừng , thậm chí không bán được hàng.


Rồi kênh chứng khoán cũng khó thực hiện. Trong năm 2009 , 2010 nhiều doanh nghiệp đình trệ sản đã quyết định niêm yết để huy động vốn , nhưng trong năm 2011 hoạt động này không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả bị ngưng trệ khi thịt u ám không thua gì thị trường địa ốc. Hàng loạt công ti địa ốc đã phải hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn trong năm qua vì không có người mua. Đến thời điểm bây giờ nhiều dự án Ngưng lại sản đã ngưng trệ vì chưa tìm được vốn.


bình luận về việc tìm vốn , ông Trần Minh Hoàng , chủ tịch HĐQT công ty cổ lớp đầu tư bất động sản Việt Nam ( Vinaland ) tuy rằng mỗi doanh nghiệp sẽ phải tự xoay trở theo cách riêng của mình để có vốn thực hành đề án , trong đó sẽ sử dụng quỹ đất của mình sang nhượng cho đối tác khác.


Đây là xu hướng đã hiện ra bấy lâu dưới hình thức các doanh nghiệp ký hiệp tác đầu tư chiến lược , nhưng thực chất là bán lại một phần hoặc hết thảy đề án cho đối tác khác. Chẳng hạn như công ti địa ốc Capitaland của Singapore đã đầu tư vào dự án của công ti Khang Điền tại quận 2 và đề án của Quốc Cường tại Bình Chánh; hoặc Him Lam Land cũng vừa tham gia vào dự án 330 căn hộ The Hyco4 Tower tại quận Bình Thạnh , TPHCM.


Giới xem xét kỹ lưỡng thị trường dự đoán xu hướng chuyển dịch đề án sẽ nối diễn ra trong năm nay. Tuy nhiên , không phải đề án đang xây dang dở nào cũng có xác xuất tìm được người mua trong tình hình bây giờ , ngoại trừ đề án chưa xây gì , đang còn là khu đất trống có khả năng liên doanh với các doanh nghiệp khác. Ngoài nhân tố thị trường , thủ tục sang nhượng dự án nhiêu khê là một rào chắn Rắc rối cho họat động mua bán sáp nhập diễn ra.


Nói như ông Hoàng thì tình hình bây giờ rất bế tắc vì hệ thống tài chính chưa tương trợ thị trường đất mặt tiền chợ thị xã bến cát khi các quỹ như quỹ tín thác đầu tư Ngưng lại sản , quỹ kiệm ước nhà ở vẫn chưa hình thành , mới chỉ dừng lại ở đề xuất.