phát xuất từ hai nhân tố nêu trên , theo GS. Đặng Hùng Võ , giác thư trên thị trường BĐS đất mặt tiền chợ thị xã bến cát có đà bốc lên rất cao , cuốn các doanh nghiệp tạo lập BĐS vào phân khúc cao cấp mà không để tâm đến khu vực nhà bình dân , nơi tập kết số đông nhu cầu.



phông nền "méo mó" của thị trường thời điểm trước năm 2008 đã đem lại vịt trời "Thượng đế" không phải cho người mua , song là người bán. Địa ngục mua tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư không dễ , thậm chí mất tiền cũng không xong. Được vịt đàn "Thượng đế" , doanh nghiệp từ đó không cần quan tâm đến việc hạ giá sản phẩm.

biểu hiện ở chỗ chất lượng , tiến độ xây dựng thế nào cũng được , nhà đầu tư không quan tâm đến chi phí quản lý , sử dụng nguyên nguyên liệu xây dựng sao cho kiệm ước , hiệu quả; chi phí bôi trơn , huy động vốn với lãi suất nào cũng chấp nhận. Mọi thứ phí tổn , thậm chí hoang toàng được hạch toán hết vào giá nhà mà không ai khác , người mua lần cuối phải trả.

GS. Đặng Hùng Võ có lý khi tuy rằng , chính phân khúc BĐS cao cấp làm hư các chủ đầu tư và chính văn cảnh , vịt bầu tự cho mình là "Thượng đế" thời kì trước lại đang gây hại cho họ khi thịt thà rơi vào u ám lúc này.

Một câu chuyện bi hài phổ thông là chủ đầu tư đất nền chợ bến cát 2 nói , chúng tôi hạ giá từ 26 triệu đồng/m2 xuống 16 triệu đồng/m2 là kịch kim , không thể hạ hơn được nữa nhưng người có nhu cầu vẫn bảo , 16 triệu vẫn là quá cao , không phù hợp với giá thành xây dựng; bao giờ giá xuống 8 triệu thì chúng tôi mới thực hiện được.

"Rõ ràng , mức giá 16 triệu với loại nhà ở phân khúc trung bình , chủ đầu tư cũng có cái lý của họ. Đó là mức giá đã chất đủ những phí tổn , phụ phí và phí phạm trong quá trình tạo lập. Đây là lúc các nhà đầu tư chết kẹt giữa một bên là giảm nữa thì lỗ với một bên không giảm thì vẫn chưa vừa với đánh giá , khả năng chi trả của người mua" - GS. Võ nhìn nhận.



tán đồng với quan điểm này , nhìn lại diễn biến thịt thà trong năm 2011 , giới tư vấn bán hàng cũng chỉ ra rằng biến diễn quá nhanh , đa số các chủ đầu tư vẫn chưa quen với việc người mua trở nên "Thượng đế".


Một số chủ đầu tư đề án nhà tập thể cao cấp vẫn "giữ miếng" , không chịu "xuống nước" giảm phải chi chính yếu dùng các chiêu thức hút khách mang tính đánh bóng , bề nổi. Ví như có giảm giá người tiêu dùng cũng phải trải qua các điều kiện vô ngần ngặt ngèo , mức giảm không sâu đến giá trị thực.


Sự sắp xếp , biến chuyển của thịt trong giai đoạn bây giờ là thế tất , đòi hỏi sự phân tích minh bạch , hiệu quả trong xây dựng , toan tính giá thành , cơ cấu sản phẩm. Sự đồng bộ của chính sách pháp luật; sự định hướng , thúc giục của các cấp quản lý , chính quyền và sự quyết liệt , vượt qua chính mình của các doanh nghiệp sẽ là những yếu tố chẳng thể thiếu được trong quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ hơn của thịt thà BĐS năm 2012.


Đã thừa thãi lý giải được đưa ra , tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng đưa đến tình trạng nêu trên phải kể đến giữ lại về mặt chính sách , pháp luật liên tưởng đến thịt thà BĐS.


Theo chuyên gia chuye đất cát là GS TS. Đặng Hùng Võ , Sự tình phát triển các dự án nhà ở được quan hoài khá chậm sau đổi mới. Mãi đến năm 1991 , khi có Chế độ nhà ,


chúng tôi mới đặt Sự tình cho kinh doanh nhà trong bối cảnh các dự án xây dựng , kinh doanh nhà ở vẫn chưa có mặt trong môi trường đầu tư.

Ba năm sau , quốc gia triệt để cắt tuyệt đối cơ chế bao cấp về nhà ở. Việc phát triển nhà ở từ đó được giao phó cho thịt thà. 11 năm kể từ năm 1994 , Sự tình nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố không được đề cập trong chính sách nào. Chỉ đến năm 2005 , khi bàn bạc về Luật gia cư thì vấn đề gia cư tầng lớp mới bước đầu được quốc hội đặt ra.


Đến năm 2009 , khi có gói kích cầu , Chính phủ mới quy định cụt hứng 3 đối tượng chính được ưu tiên nhà ở tầng lớp là công nhân các khu Công lao , sinh viên học sinh và người có tiền lương thấp tại đô thị.


trong lúc đó , mảng thịt gia cư thương mại từ năm 1998 bắt đầu có khung pháp luật. Nhưng thời khắc ấy , sửa đổi Luật đất đai lại rõ ràng đất ở chỉ có một hình thức sử dụng là vĩnh viễn , vô luận đối tượng đó là tổ chức , doanh nghiệp hay người dân.

Việc chỉ có một hình thức sử dụng đất vĩnh viễn trong phông nền mở cửa đầu tư phân khúc thịt nhà ở thương nghiệp , cho phép các nhà đầu tư kinh doanh thực hiện các giao du kinh tế về đất ở và nhà ở... , theo TS. Võ , Ấy là nguyên do để hình thành nạn đầu cơ vượt ngưỡng như thời gian qua. Bởi lẽ , có đất trong tay , nhà đầu tư tha hồ muốn giữ đất hoặc muốn làm dự án , muốn bán nhà bao giờ tùy ý , không bị Thao túng , tạo điều kiện cho đầu cơ găm hàng.


"Điều kiện để hạ giá sản phẩm , có đất rẻ đó Ấy là quy định kì hạn sử dụng đất. Ở các nước , họ vận dụng rất nhiều chế độ sử dụng đất ở cho cộng đồng , các kì hạn khác nhau tương ứng các nhóm người có lương bổng khác nhau. Nếu , nhà cư xá chủ yếu dành cho đối tượng có lương bổng thấp và trung bình , giác thư phù hợp và niên hạn sử dụng nhà thường được tính bằng một đời người. Trong lúc ta chỉ có một chế độ sử dụng đất vĩnh viễn. Chính sách đất cát như vậy làm lệch lạc thịt thà BĐS đất nền bình dương".