Năm vừa qua , hồ hết các doanh nghiệp BĐS khu đô thị golden center city đua nhau xông vào đầu tư ở phân khúc căn hộ cao cấp với kỳ vọng giăng lưới chờ kéo về mẻ lớn với mức lãi đồ sộ , thường lãi gấp 2 - 3 lần so với phân khúc nhà bình dân.

Với tâm lý đó , các “đại gia” trong lĩnh vực này chỉ chú trọng phát triển gia cư thương nghiệp cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có lương bổng cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , đắt giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có lương bổng thấp và trung bình.

Khách hàng và dư luận của những dự án BĐS cao cấp này chưa thể quên cách đây không lâu , dù thị trường “tiền đóng băng” , nhưng trừ những lĩnh vực đề án trước đây từng bị thổi giá lên quá cao , giá đất nền ở các khu thành phố đã có tiếng của Hà Nội như: Trung Hòa Nhân Chính , Ciputra , Văn Quán , Nam Trung Yên... Gần như chỉ đứng yên , chứ chăng khứng giảm.

Bất chấp Chỗ u ám mua , nhiều lô nhà vườn vẫn được chào bán với giá 30-40 tỷ đồng/căn. Rất dễ gặp trên các phương tiện báo cáo đại chúng những mẩu chào bán kiểu như "biệt thự rộng gần 200 m2 xây 3 tầng mặt phố Nguyễn Thị Định ( Trung Hòa Nhân Chính ) giá 53 tỷ đồng/căn"; "Biệt thự Ciputra 217-230m2 , có "sổ đỏ" , giá 160-170 triệu đồng/m2". Tại các khu thành thị mới xa trọng tâm hơn như: Văn Quán , Mỹ Đình… giá biệt thự đứng ở mức từ 100-200 triệu đồng/m2; khu Pháp Vân - Tứ Hiệp khoảng 70-80 triệu đồng/m2; Linh Đàm trên 100 triệu đồng/m2; Việt Hưng gần 60 triệu đồng/m2 , .

Với những mức giá chào bán cao ngất nga ngất ngưởng đó , giao dịch tại các dự án hạng sang chủ yếu trên quảng cáo hoặc trong các chiêu PR của nhà đầu tư , môi giới. Còn lại , thực chất , ở phân khúc thị trường này được giới chuyên môn đánh giá là đã “ngủ đông” kéo dài.

thực tiễn này xảy ra do lãi suất ngân hàng cao , cộng thêm việc thít chặt tín dụng vay mua BĐS kéo dài. Hơn nữa , tâm lý đầu tư kếm chác tạm thời của không ít nhà đầu tư “vòng ngoài” đã chuyển chiến thuật hướng nguồn vốn sang “lướt” thị trường vàng và ngoại tệ để tranh thủ kiếm chênh lệch.

đồng thời , sức ép đáo hạn nhà băng , các khoản nợ chồng chất , sản phẩm kém thanh khoản , nhiều ông chủ BĐS đang phải rao bán và chuyển dịch các dự án khu do thi golden center city. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng , đã có những dự án phải bán tháo và sẽ có những danh tiếng phải rời khỏi sân chơi.

Lý giải về tình hình này , nhiều chuyên gia tuy là , thịt thà BĐS năm 2011 là kênh đầu tư nhiều có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , thiếu vốn , sức cầu ngăn lại trong một giới hạn nhất định và tính thanh khoản chậm. Lại không có dòng tiền lớn chảy từ vàng , ngoại tệ sang BĐS như nhiều người nghĩ , bởi khi tiền đồng mất giá , nền kinh tế vĩ mô thiếu yên ổn , người dân đã không chọn BĐS là kênh đầu tư vì lo ngại thanh khoản kém.

không những thế , theo thông cáo mới nhất của Cục Đầu tư ngoại bang thuộc Bộ KHĐT cho thấy , tổng vốn đầu tư cho chuye BĐS trong 11 tháng đầu năm chỉ đạt 464 triệu USD , xếp thứ tư về lôi cuốn FDI. Đây là thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua. Trước đó , năm 2008 , vốn FDI đổ vào đình chỉ sản đạt 23 tỷ USD , năm 2009 vốn FDI đạt 21 , 48 tỷ USD. Năm 2010 mặc dầu khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhưng FDI dành cho BĐS đạt 6 , 8 tỷ USD.

nguyên do của sự sụt giảm này là do các nhà đầu tư ngoại bang , các quỹ lớn đang gặp có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về tài chính , bởi vậy không thể nối tiếp mở mang đầu tư mà chỉ tập trung hoàn tất các dự án đã triển khai.

Hơn thế , trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ , bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng trông thực tế: "giá cả đình trệ sản tăng cao , vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư , đã dẫn đến áp lực về gia cư ngày một tăng , đặc biệt là gia cư tại lĩnh vực đô thị. Các đối tượng là viên chức , nhân viên , lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách quốc gia , những người có ngày công trung bình và tiền lương thấp rất khó khăn trong việc tạo dựng nhà ở cho bản thân và gia đình".

Điều này cho thấy một thực tế , nhu cầu thật của thị trường BĐS nằm ở phân khúc gia cư bình dân. Trong lúc đó , hầu hết các doanh nghiệp chỉ coi trọng phát triển nhà ở thương nghiệp cao cấp , diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan hoài phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ , đắt giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có lương bổng thấp và làng nhàng

"một năm do đó nó sẽ bị lãng quên" , mẻ lưới nhà đất hạng sang của các đại gia BĐS đã chót tung trở thành quá trớn và chưa biết khi nào mới được kéo về , đương nhiên khó có xác xuất kỳ vọng vào kết quả như mong chờ. Sự quá trớn này biểu lộ chiến lược đầu tư chưa sát thực tiễn , thiếu tính xã hội , khiến "thừa nhà to giá cao , thiếu nhà nhỏ giá rẻ".

Và hậu quả nhãn tiền là biệt thự , nhà liền kề , đất đề án , căn hộ cao cấp... đều đang nằm im. Đến thời khắc này , thị trường BĐS càng lao dốc , liên tiếp giảm giá tới 20-30%.

điển hình như dự án Vân Canh , giá các lô đất diện tích lớn 140m2 trở lên hiện còn 38-40 triệu đồng/m2. Khu thành thị Geleximco hiện có mức giá quyến rũ , liền kề đường to khoảng 50-55 triệu đồng/m2 , các lô nhà , vi la nằm trên trục chính đắt giá trên 100 triệu đồng/m2.

đề án Thanh Hà đang được bán trên thị trường dự án golden center city chỉ với giá 22-25 triệu đồng/m2 , đề án thành thị mới Văn Khê giá 75 triệu đồng/m2 , đề án Parkcity mức chênh lệch so với giá gốc giảm từ 300 triệu đồng/lô xuống còn 50 triệu đồng/lô , giá đất dự án Văn Phú ( Lê Trọng Tấn kéo dài ) hiện có mức nhàng nhàng 60-65 triệu đồng/m2 các khu nhà liền kề đường to , đường nhỏ khoảng 55-58 triệu đồng/m2.