Những ám hiệu vỡ 'bóng' đi hàng đầu

Trong thực tiễn , điều mà ai cũng có thể nhận thấy là cảnh tượng đảm BĐS đã được hình thành từ lâu ở nước ta. Đó là sự cách biệt qua lớn giữa mặt bằng giác quan nhà đất và mặt bằng lương lậu của người dân - không phải 10% hay 20% số người có lương bổng cao nhất mà phải kể đến 80% số người còn lại có mức lương lậu làng nhàng hoặc rất khiêm tốn.

Còn với đợt tăng 2009-2011 , thị trường BĐS Hà Nội đã thật sự tạo ra một bong bóng còn lớn hơn cả bong bóng năm 2007. bong bóng này , cùng với khoảng thời gian tăng trưởng liên tiếp gần hai mươi năm qua , đã cho thấy những điều lo ngại của một số chuyên gia , trong đó có cả chuyên gia ngoại bang , về việc bong bóng BĐS có khả năng vỡ trong những năm tới là có cơ sở và có khả năng xảy ra.

Cũng cần để ý , hai mươi năm cũng thường được xem là khoảng thời gian có tính chu kì tăng trưởng của một số quốc gia lớn trên thế giới như Mỹ. Sau chu kì tăng trưởng liên tục này , nền kinh tế tất yếu phải có khoảng chững lại , theo đó các thịt và thịt thà BĐS phải có một đợt sụt giảm rất mạnh ( có xác xuất biên soạn những đợt sắp xếp giảm của thị trường Mỹ vào các năm 1987 , 2002 và 2008 ).

Mặt khác , tỷ lệ gần 70% số người mua nhà đất trên cả hai miền Bắc và Nam thuộc về giới đầu tư căn hộ diamond lotus , đầu cơ cũng cho thấy sự tăng trưởng của thị trường BĐS là thiếu vững bền , khiến thị trường này có khả năng chịu biến động suy giảm mạnh vào bất kể lúc nào các điều kiện kinh tế không còn ủng hộ cho đà đi lên của giá nhà đất.

Có một môn phái tỏ thái độ đồng tình cho khả năng mật BĐS chỉ có thể bị vỡ sau hàng chục năm nữa , có nghĩa là trong những năm tới , mặt bằng thu nhập của người dân sẽ nối được nâng lên , cùng với nhu cầu ở của người dân Hà Nội và của cả người dân các tỉnh quanh Hà Nội sẽ nối duy trì sức cầu yên ổn đối với nguồn cung còn hạn chế.

Nhưng nói gì thì nói , cần nhấn thực trạng gần 50.000 căn hộ , trong đó có gần 80% thuộc về căn hộ trung cấp và cao cấp đang bị tồn đọng trên địa bàn Hà Nội. Khác hẳn với TP.HCM hay Đà Nẵng , giá căn hộ trung cấp ở Hà Nội có xác xuất tương đương với giá căn hộ cao cấp ở TP.HCM , còn giá căn hộ trung cấp ở TP.HCM lại chỉ bằng giá căn hộ dành cho người có lương bổng nhàng nhàng thấp ở Hà Nội.

Sự bung ra của quá nhiều đề án căn hộ cao cấp trong thời kì này và có thể cả trong vài ba năm tới ( dự kiến bung hàng trong những năm tới có xác xuất còn thêm khoảng 70.000 căn hộ nữa ) đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội tựa hồ chịu "ngập lụt" về nguồn cung. Suốt mấy tháng qua , người ta đã có thể đánh giá được sức cầu thực chất phê duyệt việc coi xét các hình thức khuyến mãi , giảm giá nhưng Đại khái không mang lại công hiệu của các giới chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội.

Với thực tế có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn ấy , triển vọng của căn hộ cao cấp sẽ ra sao nếu nguồn cung cứ tiếp tăng lên? Cũng đáng nói thêm là console 235.000 tỷ đồng nợ vay ngân hàng của các dự án BĐS đa phần tập trung cho loại hình đầu tư gia cư. Trong điều kiện thông thường khi nền kinh tế tuy có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn nhưng vẫn trụ được

Nhưng nếu hoàn cảnh kinh tế bất ngờ xấu đi , Việt Nam chịu tác động thụ động của suy thoái lần thứ hai của thế giới , liệu giới chủ đầu tu dự án căn hộ cao cấp có tiếp tục chịu được áp lực thanh toán nợ cho ngân hàng? Hay họ sẽ buông trôi , khiến cho giá căn hộ cao cấp sẽ lao dốc thê thảm , còn các nhà băng thì phải ôm một khối tài sản siết nợ như họ đã từng làm vào các thời kỳ đóng băng 2002-2005 và 2008?

Sau thời kỳ lúa ra đòng sốt nóng đất nền , hiện tượng người dân đang hướng vào phân khúc nhà bình dân có giá trung bình dưới 2 tỷ đồng và loại nhà phố có giá dưới 3 tỷ đồng cũng cho thấy nhu cầu tìm đến giá trị sử dụng đang lan tỏa. Điều này càng chắc chắn cho những dự cảm về khả năng tiểu tràng đất nền và căn hộ cao cấp đã bị thổi lên quá cao , vượt hẳn sức mua thực tiễn của người dân. Đó cũng là lý do tại sao hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp , kể cả can ho diamond lotus tại Hà Nội trong thời kì qua cơ hồ bị đóng băng về giao thiệp , riêng đất nền bị giảm giá khá mạnh.

Nếu lịch sử sẽ diễn ra theo đúng quy trình hồi phục - hưng thịnh - suy giảm , có xác xuất lấy tháng 5/2011 là mốc thời khắc bắt đầu những ám hiệu đầu tiên cho sự tan vỡ bong bóng BĐS tại Hà Nội.

Bong bóng BĐS: bình thường và bất thường

Lấy mốc từ năm 2009 đến nay , xét theo khu vực , bong bóng BĐS đang tồn tại chính yếu ở Hà Nội và Đà Nẵng - hai địa chỉ đã rơi vào chu kì tăng nóng và lệch hẳn với sức mua thực tế của người tiêu dùng. Còn với TP.HCM , mặt bằng giá đất nền và căn hộ chỉ bằng 1/2-1/3 mặt bằng giá của phân khúc na ná với vị trí tương đương ở Hà Nội. Tại những tỉnh phụ cận của TP.HCM như Bình Dương , Đồng Nai , Long An , những nơi mà nhà đầu tư Hà Nội đã thầm lặng gom đất nền từ đầu năm 2010 , mặt bằng giá đất nền và căn hộ càng thấp hơn hẳn so với Hà Nội.

Sự "lệch pha" đó không khỏi khiến dư luận có cảm giác là có một động thái tiềm tàng đứng phía sau những lời báo trước có vẻ như đầy tính tránh nhiệm đó. Cũng xin hãy nhớ lại , trong suốt thời kỳ tăng nóng của đất nền tại Hà Nội từ giữa năm 2009 đến cuối năm 2010 , rất ít cảnh báo về "vỡ Bong bóng BĐS" được nêu ra , mặc dầu trong thực tiễn đại tràng này đã hình thành từ nhiều năm nay.

Từ động thái ấy , có khả năng thấy cái gọi là "nguy cơ vỡ bong bóng BĐS" chỉ đang hiện diện có một nửa tác phong của nó. Nửa đầu tiên mang sắc thái tâm lý , thuộc về giới đầu cơ , những người mong ngóng đánh xuống giá nhà đất đến một mực độ dủ sâu để mua vào trục lợi. Nửa còn lại , như nhận dịnh của một chuyên gia nước ngoài , dễ thường phải chờ đến năm 2012 thì mặt bằng giá nhà đất Hà Nội mới có thể thực sự bước vào đợt giảm mạnh và nguy cơ vỡ bàng quang BĐS mới thật sự hiện hữu.

Còn ngay giờ đây và trong nửa cuối năm 2011 , với tác động và cầu mong của giới đầu cơ dat nen dau giay
, có khả năng nhìn thấy triển vọng không đến nỗi tệ của thị trường BĐS Hà Nội. Cảnh tượng sốt cục bộ đất nền đề án và đất thổ cư vẫn có xác xuất tiếp tục diễn ra tại một số trục liên lạc hoặc khu vực ấn độ dương chịu tác động của quy hoạch mới. Đánh xuống để đánh lên và tạo những đợt sóng núi nhấp nhô là đặc trưng của hoạt động đầu cơ.