Mua nhà ở mặc dù vậy không có hợp đồng công chứng, chỉ giao dịch bằng giấy tay, bằng lời nói hay qua vi bằng có thể khiến bên mua tiền tốn tật mang.
Đọc thêm: mặt bằng aio city
7 bước tránh mất tiền tỷ khi mua nhà ở bao sổ đỏ, sổ hồng / Đặt cọc tiền tỷ để mua nhà vì sợ chủ tăng giá thành
Luật sư quản lý doanh nghiệp Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong vừa công bố cẩm nang rủi ro người đầu tư cần biết để tránh trắng tay khi đổ tiền vào BĐS.
Đại diện cho nhóm chuyên gia này, Luật sư quản lý tổ chức Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc thông kê, giao dịch nhà cao tầng luôn có muôn hình vạn trạng những kiểu rủi ro tiềm ẩn, người mua, nhà đầu tư thường rất bị động trước những tình huống phức tạp nên cần phải thận trọng và kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. 11 Rủi ro dưới đó là những trường hợp thí dụ đã được khảo sát, dự kiến từ những va chạm trong thực tế.
Rủi ro vì vướng quy hoạch: Người mua nhà ở không kiểm tra hoặc không thể rà soát thông tin quy hoạch của BĐS, hoặc bên bán biết nhưng không cung cấp thông tin cho bên mua, hoặc cung cấp nguồn tin sai lệch (vô tình hoặc cố ý).
Vướng thế chấp: Mua một địa ốc đang thế chấp, bảo lãnh ở ngân hàng và các doanh nghiệp kinh tế thế nhưng chưa được giải chấp ở thời điểm bán là rủi ro có thể khiến bên mua mất cả chì lẫn chài.
Mua phải tài sản đang bị chiếm dụng: Người mua không dự kiến về hiện trạng tài sản đang tranh chấp hoặc đang bị ngăn chặn hoặc có bên thứ ba đang chiếm dụng để dùng, khai thác. Giả dụ thuê, tại hợp pháp, tranh chấp lối đi chung...
Rủi ro vì nhà đất chưa đủ điều kiện bán: người đầu tư ví dụ không cẩn trọng mua phải nhà đất không hoặc chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện để giao dịch. Mua phải một bất động sản không được phép hoặc không thể giao dịch sẽ làm phát sinh rất nhiều rắc rối liên quan.
Hợp đồng sai chuẩn: Theo quy định, hầu hết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà cao tầng phải được thành lập thành văn bản và được công chứng. Bên cạnh đó, vẫn tồn tại giao dịch mà các đối tác ký kết hợp đồng không công chứng (sai quy định), thậm chí có thể chỉ giao dịch bằng giấy tay hoặc bằng lời nói hay chỉ lập vi bằng. Đây là một sai lầm có thể dẫn đến rủi ro tốn trắng cho phía bên mua.







Thị trường nhà cao tầng phía Đông thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Quỳnh Trần



Giao dịch không đúng người, không chính chủ: Trường hợp này xảy ra khi BĐS đang giao dịch thuộc nắm giữ chung nhưng chỉ có một bên đứng ra giao dịch hoặc người đứng ra tạo ra giao dịch không phải là chủ sở hữu. Nếu, tài sản của vợ chồng nhưng chỉ giao dịch với vợ hoặc chồng mà không có sự đồng ý hợp pháp của người còn lại. Hoặc tài sản của ông bà, bố mẹ nhưng con cháu đứng ra giao dịch.
Thỏa thuận cọc qua loa: Một bên yêu cầu hủy cọc hoặc tiếp diễn mặc dù vậy bên còn lại không đồng ý và muốn giải quyết theo thỏa thuận. Ngoài ra, thỏa thuận không rõ ràng, vướng mắc xảy ra. Quá trình mua bán nhà đất ở thời điểm đặt cọc sẽ trở nên đầy rủi ro nếu các bên không có sự thỏa thuận kỹ từ trước hoặc chỉ làm qua loa.
Xung đột về giá tiền, phí, phương pháp thanh toán: ví dụ người mua không thỏa thuận kỹ về giá bán cả, phí và tầm giá trước đó (đặc biệt là tại thời điểm đặt cọc) dẫn đến không phân định được ai phải chịu khoản tầm giá phát sinh. Việc gửi tiền theo tiến độ như thế nào, bao nhiêu và bằng cách thức nào thí dụ không có thỏa thuận kỹ có thể dẫn đến tranh cãi. Khi giao dịch địa ốc có giá trị cao, ví như ngay từ đầu các bên không thỏa thuận rõ ràng về việc thanh toán qua tài khoản phong tỏa (escrow account) mở ở ngân hàng thì có thể vướng thêm xung đột khi phát hành.
Rủi ro khi né thuế: Bên bán kê khai giá thành trên bản hợp đồng có công chứng thấp hơn giá trị thật đã được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc vì giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi giao dịch thành công. Giả dụ sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột.
Chất lượng bất động sản không đảm bảo: Bên mua kiểm tra tốt nhà ở hời hợt, không đầy đủ hạng mục và không chính thống có thể dẫn đến nhận một tài sản sai với hy vọng ban đầu. Điều này có nghĩa là suất đầu tư tiền tỷ đang chiết khấu trị đáng kể so với số tiền người mua đã bỏ ra.
Rủi ro vì bị lừa đảo: chủ nhân chỉ có một địa ốc nhưng mang đi đặt cọc, đặt chỗ, bán cho nhiều người bằng giấy tay hoặc bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giao cho. Đó là những loại hợp đồng đầy rủi ro có thể khiến nhà đầu tư tốn sạch tiền tỷ giả dụ chạm mặt phải tình huống lừa đảo này.
Luật sư Lộc nhấn mạnh, nhà cao tầng là tài sản có trị giá lớn, thậm chí là gia sản cả đời người. Bởi vậy, người mua cần được chuyên viên tư vấn, tham khảo và khuyến nghị đa chiều, sát với thực tiễn để có thêm chỉ dẫn tránh những rủi ro tiền tỷ đáng tiếc.